족장 차원희 상가 초급반 4주차 강의 후기[원인베스트]

  

안녕하세요~ 부알못을 뚫고 나오고 있는 헬스키퍼 입니다~~!!!

상가 1주차 부터 3주차까지 어떻게 보면 기본기를 다지는 시간이 였다면 4주차는 실전편이라고 생각합니다. 책 내용을 보아도 응용문제..응용문제..응용문제...산수가 필요한 부분이라서 잘 따라 갈수 있을까 많은 걱정은 하였는데 쉽게 잘 풀어서 설명해 주셔서 귀에 쏙쏙 들어오는 시간이였고 약간의 자신감도 생기는 그런 시간이였다고 생각합니다.

---

상가 초급반 4주차 START

부제: 수익률 UP & 매각 DOWN

---

  1. 커리큘럼

출처-원인베스트

 

벌써 상가 초급반 4주차 강의가 시작되었습니다. 아마 1주차부터 차근차근 달려온 저에게는 시간이 너무 빨리 지나간 것 같아 아쉽기만 하는데요~ 그래도 많은 것을 배울 수 있어서 뿌듯하기도 합니다. 오늘은 돈버는 상가에 대해서 공부를 해볼텐데요 어떤 상가가 돈버는 상가인지 궁금하시죠?? 제가 약간의 흥미 진진한 스포를 해드릴테니 저만 믿고 따라 오시면 먼가 득템을 하실 기회가 생길 것 같은 예감??

2. 준비물

앞에서 말씀드렸듯 오늘은 복습 및 준비물이 있는 시간 이였습니다. 수업 중간중간 족장님께서 눈으로만 보고 있는지 실제로 계산기를 두두리고 있는지 확인 하실 정도로 직접 꼭 해보라고 하셨습니다. 저또한 수업에 집중 할 수 있도록 준비물을 잘 챙겨서 수업에 임하였습니다.

3.내가 배운 돈버는 기술(feat. 명언)

1)계산법

출처-원인베스트

매주마다 부린이들이 가장 궁금해하는 내용을 콕콕!! 가려운 곳을 박박 긁어 주시게 커리큘럼을 짜셨다는 느낌이드는데요~ 제가 여러분들을 위해 약간의 스포를 해드린다고 했는데 바로 이부분입니다. 아마 저뿐만 아니라 상가투자를 경매로 하시는 분들이라면 어떻게 낙찰가를 산정하는지가 가장 궁금했지 않았을까요?

* 입찰가격 = (월세*12)/(매도가-임차보증금)

너무 간단하나요? 다 알고 있는 내용이셨다구요? 맞습니다. 하지만 여기서 가장 중요한게 현재 주변의 시세파악입니다. 임장을 꼼꼼하게 다녀서 확인을 하셔야하는데 대충 몇군데만 가보시고 하는 분들도 계시고 무작정 컨설팅업체 말만 믿고 진행하시는 경우도 있기 때문에 한번 더 강조해서 말씀드리는 것입니다.  차라리 그 돈으로 족장님 강의를 한번 더 듣고 기본기+실전을 다지는 것을 추천드립니다.

족장님 명언 : 합리적인 월세 

대부분 상가 투자를 하시는 이유가 아마 저처럼 월세를 받고 싶어서 투자를 시작한 이유가 거의 70%이상 되실 꺼라고 생각합니다. 하지만 족장님께서는 월세보다는 시세차익이 날 수 있는 상가가 진정한 돈되는 상가라고 말씀하셨고 그에 덧붙여서 아래와 같은 명언을 하셨습니다.

 족장님 명언 : 월세는 보너스~

2)신도시상가접근법

신도시 상가의 경우 상권의 변화가 심하기 때문에 상권의 흐름을 파악하는 것이 중요하고 잘치고 빠지기!!! 신도시의 경우 성숙기를 거쳐야 어느정도 안정이 되니 현황 파악을 하시고 들어가라~

족장님 명언 : 현장에 답이 있다.

3)레버리지의 함정을 조심하라

마지막으로 레버리지의 함정을 조심하라고 하셨습니다. 초보투자자의 대부분 레버리지를 잘 활용해야한다. 내 투자금이 적게 들어가야한다는 말을 아마 많이 들으셨을텐데요~ 무작정 레버리지만 믿고 들어가지 마시고 각 상황에 맞게 물건조사를 잘하셔서 꼭 들어가시기 바랍니다.

4)수익률 UP & 매각은 DOWN

상가 기초반 2주차에서도 나온 이야기 였습니다. 수익률을 높게받아 낮게 매각해야한다고 말씀을 하셨는데요~맨처음에 이 말씀을 들었을 때는 잘 이해가 가지 않았습니다. 족장님께서도 참 설명하기가 애매하다고 난감해 하는 표정을 지으셨는데요~ 이번 시간을 듣고나니 어느정도 확립이 되었고 계산기를 직접 두드려 보니 아~하고 이해가 되었습니다.

 

 

 

이해가 잘 안되시는 분들은 시소를 이해하시면 될 듯 합니다. 수익률을 높게 잡고 매도가를 낮게 잡아야 수익이 발생하지 만약 반대로 진행한다면 완전 손해를 보니 꼭 유의하시고 잘 계산하시기 바랍니다. 저도 아직 미숙해서 계산기를 두드려 보면서 하고 있습니다.

4. 헬스키퍼 실전연습 

저번 주 이야기 입니다. 제가 경매나 상가공부를 한다는 것을 아는 친구였는데 혹시나 하고 상가에 대해서 물어볼것이 있다고 연락이 왔습니다. 저는 흔쾌히 제가 아는 부분에 대해서 조언을 해주었으며 결론은 아래에서 알려드리도록 하겠습니다.

지방에 있는 아파트상가였는데요~ 1층이고 평수는 10평정도 되고 경매가 아닌 일반매매로 한다고 말을 하였습니다. 아직 배우고 있는 단계이고 확실하지는 않지만 지역분석 및 수익률 등을 계산해 보았습니다. 약 4주간 배운내용을 접목시켜서 비교해보았는데요. 

1)배후세대 >> 600세대 (△)

2)사람들의 주동선 >> 아파트 정문(○)

3)월세파악 >> 주변시세와 비슷(○)

4)관리비, 상권 >> 관리비는 소형평수라 작으며 상권은                             없음(X)

5)주변현황>>2021년, 2022년 아파트 입주가 예정 되어                      있으며 세대수는 약 1000세대이상

              >>주변 아파트가 생기면 상가가 더 많이 들어                    올것으로 예상, 아파트 구분상가라 한계가                      있을 듯 보임.

6)부동산통화 >> 혹시나 주변 호재나 앞 마을 개발 계획                          가능성 여부( 개발계획 없다고 함)

7)수익률>> 옆에 사진을 보면 아시겠지만 수익률이 3%                    인데 추후 매도를 몇%해야 할지 생각해 보                    았습니다. 

어느 정도 느낌이 오시는 상가이지죠?? 제가 내린 결론은 사는 순간 후회한다. 이렇게 생각한 큰 이유 중 하나가 돌파구가 안보였습니다. 대출을 받고 소액으로 접근 했다고 생각했지만 추후 매도가 쉽지 않게다는 생각이 가장 먼저 들었기 때문입니다.

 

 

그래도 가장 중요한 것은 제가 이렇게 배운 내용을 활용할 수 있었던 부분이 뿌듯했으며 5주차 강의가 전부 마무리가 된다면 저는 짧은 지식이 더 업그레이드 될꺼라는 믿음이 생겼습니다.  족장님 이번 한주도 좋은 강의 준비하시느라 고생하습니다. 5주차 마지막 시간에 뵙도록 하겠습니다.

 

 5. 도움이 되는 앱

요즘에는 정말 어플들이 다양하게 많이 나와 있습니다. 아래 어플은 약간의 광고를 듣거나 구독을 하면 무료로 이용할 수 있는 어플이니 참고하시기 바랍니다.

 

<알쓸신잡>

 

 [경매이야기] - 족장 차원희 상가 초급반 3주차 강의 후기[원인베스트]

 [경매이야기] - 족장 차원희 상가 초급반 2주차 강의 후기[원인베스트]

 [경매이야기] - 족장 차원희 상가 초급반 1주차 강의 후기[원인베스트]

 [경매이야기] - 경린이를 위한 알쏭달쏭 궁금즐 해결[등기촉탁, 인도명령]

 [경매이야기] - 족장 차원희 경매 초급반 내돈내산 후기(feat.원인베스트)